濮阳经济技术开发区管委会办公室

关于印发《濮阳经济技术开发区物业提升工作实施方案》的通知

各乡（镇）人民政府，各街道办事处（筹备组），区直各单位：

现将《濮阳经济技术开发区物业提升工作实施方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。

濮阳经济技术开发区管委会办公室

2022年3月28日

濮阳经济技术开发区物业提升工作实施方案

物业管理是社会治理的重要组成部分，事关居民生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，全面落实《中华人民共和国民法典》《中共中央国务院关于加强和完善社区治理的意见》和国务院《物业管理条例》、住房和城乡建设部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《河南省物业管理条例》《濮阳市市城区物业提升工作三年行动方案》有关要求，结合实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想 

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，坚持以人民为中心的发展理念，完善物业管理体制机制，加强精细化管理，切实提升服务水平，持续改善人居环境，推进区城区城市治理体系和治理能力现代化，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则

1. 坚持党建引领。充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，加强街道办事处、社区党组织对物业服务企业、业主委员会的政治引领、组织引领、能力引领、机制引领使其成为党联系服务群众，加强基层治理的重要力量。推动小区业主、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”（社区党支部委员会和社区居民委员会）成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动区、乡两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。

2. 坚持完善机制。从完善城市治理体系和治理能力的角度创新制度设计，强化业主自治意识，精准衔接城市管理、物业管理和业主自治管理各方权责，推进社区党组织、物业服务企业和业主委员会等多元主体共同参与基层社会治理。将物业管理作为社区治理的重要内容，依法推进权力下放、力量下沉，充分发挥街道办事处、社区作用，建立简约高效的管理体制机制。

3. 坚持服务导向。寓管理于服务，围绕解决群众身边的操心事、烦心事、揪心事，规范物业管理各方主体行为，提升管理能力和服务水平。

4. 坚持依靠群众。转变治理观念，创新管理模式，引导居民积极参与管理小区事务，激发基层治理活力，实现共建、共治、共享。

（三）工作目标

物业管理工作要以创新体制机制为核心，以提升服务质量为目标。通过强化措施，分类推进，实现物业服务专业化、市场化、规范化，使我区住宅小区物业管理覆盖率达到100%，努力建设环境优美、安全有序、生活便利、文明和谐的宜居环境。

1. 发挥新冠肺炎防控过程中党的领导成功做法，搭建街道办事处、社区物业管理、业主委员会的监督管理组织框架，优化力量配置，完善配套政策标准和规范，引进外地先进物业服务模式，形成物业提升工作的良好开局。

2. 全区住宅小区业主委员会组建率达到50%，物业服务覆盖率、党的组织覆盖率均达到90%；党建引领社区治理框架下的物业管理体系进一步健全；街道办事处指导物业管理工作的能力进一步增强，对于三无小区，实行物业服务站试点管理工作；老旧小区物业服务取得成效；物业行业突出问题治理取得显著成效。根据居民小区面积、人口规模、党员数量等因素合理设置小区党支部，对于居民户数和党员人数较少的小区，可以按照集中连片、就近活动的原则成立党支部。对于居民户数和党员人数较多的小区，可以在小区内合理设置若干网络党支部。最大限度地让群众参与共建、共管，提升小区品质和改造效果，不断提升居民生活幸福感。

3. 全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，街道办事处、社区管理力量和能力全面加强，物业管理长效机制基本形成。全区内物业服务站试点工作全面展开，提升物业服务率。业主委员会、物业服务、党的组织实现全覆盖，确保实现标准物业管理全覆盖。

二、主要任务

（一）健全区、街道办事处、社区的监督管理工作机制

1. 加强统筹协调。统筹协调《河南省物业管理条例》宣传贯彻落实工作。成立区级物业提升工作领导小组，区组织人事劳动局、财政局、规划建设局、房产局等有关部门以及各街道办事处为成员单位。各成员单位按照职责负责物业管理相关监督管理和执法检查工作。推动城市管理服务向居住社区延伸，建立群众反映问题的受理处置机制。明确部门和单位职责清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。

2. 强化组织领导。各街道办事处要把物业管理相关工作作为“一把手”工程，建立健全相应综合协调推进机制，制定年度计划明确工作目标，街道办事处组织社区统筹推进物业提升各项工作，并加强检查考核，组织开展业主委员会培训。

3. 细化工作职责。街道办事处和社区居委会是辖区物业提升工作的主体，街道办事处主要负责同志是本辖区物业提升工作的第一责任人。街道办事处要建立“一把手”亲自抓的工作机制，设立物业管理监督管理工作机构，组织、协调、指导业主委员会组建，提高业主委员会组建率、物业服务覆盖率、党组织覆盖率。积极推进物业服务站试点工作，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，街道办事处指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。

4. 抓好具体落实。社区党组织要积极做好物业服务站试点工作，引导建立物业管理联席会议制度，组织居民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、公安派出所（警务室）定期开展议事协商，推动在小区业主、物业服务企业建立党组织，协调解决物业管理问题和矛盾纠纷；协助街道办事处对业主委员会履职情况、物业服务企业履约情况进行考评；积极引导业主自治管理，监督业主委员会运作。社区居委会要发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道和投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

（二）提高党组织覆盖率、业主委员会组建率、物业服务覆盖率，充分发挥物业党组织、业主委员会、物业服务企业的作用

1. 提高党组织覆盖率。街道办事处、社区党组织要把业主委员会、物业服务企业党建工作列入议事日程，加大工作推进力度，抓好党组织组建工作。对无物业服务的小区，先把党组织建起来。要探索业主委员会负责人、物业服务企业负责人与社区居委会人员“双向进入、交叉任职”的途径，在业主委员会成立和换届时引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

2. 提高业主委员会组建率。积极推动党建引领下业主委员会组建工作，首先成立小区业主党支部，党支部成员作为业主委员会筹备组业主代表，筹备成立业主委员会。尚不具备成立业主委员会条件的小区，由社区居委会代行业主委员会职责。街道办事处、社区党组织要积极引导党员业主参与管理小区公共事务，在基层治理中发挥先锋模范作用。优化业主委员会人员配置。街道办事处负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关，业主委员会参选人员要依法竞选。鼓励“两代表一委员”和居民中在职或离退休党员干部参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。

区房产局、街道办事处要加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。充分发挥业主委员会作用。业主大会可根据法律法规规定，通过议事规则和管理规约约定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金（以下简称维修资金）使用决策权力。业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。对多次催交仍拖欠物业费的业主，可根据管理规约规定的相应措施进行催交。探索将恶意拖欠物业费的行为纳入个人信用记录。

3. 提高物业服务覆盖率。街道办事处、社区要推动召开业主大会，引导小区居民通过民主决策，共同决定在自行管理、委托物业服务企业统一管理、办事处成立物业服务企业或选聘优质物业服务企业托管物业服务站等多种形式中选择合适的物业服务形式，逐步扩大住宅小区特别是老旧小区物业服务覆盖率。

全面落实物业服务企业服务质量主体责任。物业服务企业要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速处理机制，加强人员车辆管理，定期巡检和养护共用部位、共用设施设备，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，做好绿化养护，做好小广告治理，协助规范垃圾投放并及时清扫清运，改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目。发挥物业行业协会作用，编制物业服务标准，规范从业人员行为。支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

（三）完善政策机制和标准规范

1. 严格执行星级标准。组织引导区内物业服务企业积极参与星级评比活动，培育典型物业服务企业。区房产局要每年年底进行一次物业服务企业星级评比，根据物业服务企业数量，共分为一至五个星级。对创成四星、五星的物业服务小区（物业服务企业比例为6%），给予10000元的奖励；对创成三星的物业服务小区（物业服务企业比例为10%），给予5000元的奖励；对创成二星的物业服务小区（物业服务企业比例为25%），给予3000元的奖励。发挥优秀物业项目的示范带动作用，提升全区物业服务行业整体水平。

2. 完善物业服务机制。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。提倡酬金制计费方式。区房产局要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准；物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。

物业管理服务收费要遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则，实行分等定级、按质论价，并保持相对稳定。前期物业管理服务费和车辆秩序维护服务费应由开发建设单位与选聘的前期物业服务企业在前期物业服务合同中约定，实行示范性指导价。业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业以合同方式约定物业服务价格和车辆秩序维护服务价格。

（四）促进物业服务市场健康发展

1. 培育市场环境。建立和完善公开透明、质价相符的物业服务市场机制，推动物业服务集团化、专业化、连锁化、品牌化发展。鼓励物业服务企业多样化、多元化经营，采用现代信息技术手段，大力发展智慧宜居物业。建立优质物业服务企业发展激励机制，支持其承担社会责任。

2. 加强市场监管。物业服务企业应当在街道办事处指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

街道办事处、社区居委会做好对物业服务企业的日常监管，健全常态化监管机制，加强执法检查，发现问题及时督促整改。房产局做好物业服务招投标平台搭建工作，完善物业服务企业退出机制，加强物业服务企业选聘和退出管理。通过履约考评完善物业服务企业信用评价体系，建立星级评定、“红黑榜”等奖惩制度。依法规范物业管理区域划分、物业设施和物业用房管理、前期物业管理招投标和承接查验制度建立和备案管理工作。

3. 完善平台建设。建立物业服务企业信用管理制度。区房产局要完善物业管理服务监管平台的建设，落实物业项目监督检查和备案管理工作，方便广大居民群众和物业服务企业。物业服务项目星级评定、发布“红黑榜”、物业行业“双随机一公开”检查、前期物业管理招投标、物业服务合同备案等工作都要通过平台开展。

区房产局要根据物业服务合同履行、物业投诉处理、物业日常检查和街道办事处意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由区房产局授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。

4. 加强行业自律。加快成立开发区物业服务协会，物业服务行业组织要在业务主管部门的指导监督下履行联络、协调和服务职责，开展行业培训，组织行业竞赛，进行行业交流，规范行业行为，提升物业服务水平。

（五）推动发展生活服务业

1. 加强智慧物业管理服务能力建设。物业服务企业要运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。采集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务企业等数据，共享城市管理数据，汇集购物、家政、养老等生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。依法依规与相关部门实现数据共享应用。

2. 提升设施设备智能化管理水平。鼓励物业服务企业以智慧物业管理服务平台为支撑，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备布设传感器，实现数据实时采集。建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。

3. 促进线上线下服务融合发展。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。

（六）规范维修资金使用和管理

1. 提高维修资金使用效率。优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由乡镇办代为申请，并从维修资金中列支相关费用。因防汛供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金使用数额。

2. 建立无主小区物业管理长效机制。积极引导优质物业服务企业接管无主小区，加大对无主小区补贴力度。接管无主小区后，为提升物业服务质量，按照实际投入建设的资金，经区房产局和街道办事处审核后按照实际投资额给予一定的奖励。对于无物业服务企业接管的无主小区，街道办事处统一为无主小区建立物业服务站，目前已建成服务站29个，达到规范化物业服务站标准，经验收由区财政给予一定补贴；街道办事处成立物业服务企业接管物业服务站、也可委托优质物业服务企业接管，对小区内的环境卫生、绿化养护、公共设施日常维护等提供基本服务，同时也承接国家卫生城市复检和疫情防控等紧急任务的工作。区房产局和街道办事处根据物业服务站的服务质量严格考核后进行分配。

3. 推动“百城提质”行动破解难题。街道办事处要做好物业行业“扫黑除恶”工作，做到“有黑扫黑、无黑除恶、无恶治乱”。做好垃圾分类试点及推广工作，按照统一要求，配置分类垃圾桶、转运车、宣传栏、分类指导员等；配合再生资源回收箱房等设施进场；开展垃圾分类宣传，引导业主正确分类投放；垃圾分类收集、日产日清。对私搭乱建行为加大综合执法力度，及时排查消除老旧管线、电动车飞线、电梯、消防设施存在的安全隐患。由街道办事处落实物业管理工作评价指标体系，区房产局要加强对街道办事处物业管理工作的考核督促。

4. 健全物业管理信息系统。收集、整合和修正住宅类房屋信息，完善住宅小区楼栋房屋数量、面积、户数、建成年代、维修资金建立情况等基本信息，充实住宅类房屋和住宅小区管理数据库。充分利用信息化手段加强物业管理，建成涵盖政府管理、房屋信息、业主信息、企业信用、业主委员会运行、维修资金管理等模块的物业管理信息服务系统，实现分级管理、部门间数据共享、动态更新。

5. 提升物业服务行业人员素质。推动物业服务人员职业技能等级认定工作。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。引导物业服务企业健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。物业服务企业在保障安全、业主共同决策同意的前提下，可利用闲置房屋用于员工住宿，符合条件的员工优先纳入住房保障范围。组织开展最美物业人宣传选树活动，增强从业人员荣誉感和归属感。物业提升工作领导小组要在物业员工中开展“最美物业人”评选活动，激发从业人员热情，提高物业行业从业人员素质。

三、保障措施

（一）加强组织领导

按照“区级指导、街道办事处负责、社区居委会具体抓”的原则，落实好各级物业管理责任。区管委会成立区级物业提升工作领导小组，研究部署物业提升工作。加强对物业提升工作的组织领导，主要领导亲自抓，成立物业管理组织机构，并抓紧制定细化措施，形成层层抓落实的工作机制，要按照赋权、下沉、增效的工作要求，在资金、人员力量等方面加大对街道办事处的支持力度，确保各项工作顺利开展。

（二）强化督导考核

物业提升是涉及民生的重要工作，区相关部门、街道办事处要高度重视，加强考核，严格奖惩，要把物业提升工作纳入本地年度责任目标。区房产局负责指导各街道办事处的物业提升工作。各街道办事处要建立物业提升工作考核体系。区物业提升工作领导小组办公室、区督查局要强化督导，做好领导小组安排工作的督查督办。

（三）积极改革创新

鼓励基层结合实际，主动探索实践，大胆改革创新，及时总结提升，形成一些有代表性、可复制的经验在全区推广。

（四）做好宣传培训

充分发挥报纸、广播电视、网络的作用，全媒体积极宣传物业管理的法规政策，宣传物业管理先进典型，营造良好氛围；要引导物业服务企业增强服务意识，提高服务水平；引导广大业主树立正确的物业消费观念，履行相应的责任和义务；要制定专项培训计划，建立分层级、分领域的培训制度，加强对物业管理工作人员以及业主委员会、物业服务企业的政策指导和业务培训，使其更好地发挥作用，推动物业提升工作。

附件：濮阳经济技术开发区物业提升工作领导小组名单

附  件

濮阳经济技术开发区物业提升工作领导小组名单

组  长：

梅兴秦    区党工委副书记、管委会主任

副组长：

冯庆轩    区党工委委员、管委会副主任

王伯华    区党工委委员、管委会副主任

仝兴坤    副县级干部、区财政局局长

成  员：

季振铎    区政研室主任

钱彦果    区组织人事劳动局局长

尚丰军    区宣统办主任

姜  森    区督查局局长

张志辉    区规划建设局局长

李言安    区房地产管理局党支部书记

刘  潇    区经济发展局局长

王东山    区市场监管分局局长

郝伟忠    区民政局局长

王宪领    区工信局局长

党伯颖    区卫生局局长

赵  辉    区自然资源和规划分局负责人

刘  宇    区城管执法局党支部书记、副局长

梁吉高    区社会事业局副局长

王  斌    皇甫街道办事处主任

牛永飞    昆吾街道办事处负责人

李  燕    华安街道办事处筹备组组长

王建勇    濮上街道办事处筹备组负责人

贾培耕    濮水街道办事处筹备组负责人

张盼军    幸福街道办事处筹备组负责人

领导小组下设办公室，办公室设在区房产局，李言安同志兼任办公室主任。